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近几个多月，全国上下受困于疫情的影响，知道的除了餐饮、旅游等行业，房地产也是受新冠疫情影响较大的行业。

自一月底，全国疫情调控趋严之后，房地产就首当其冲。

“零成交”“线下停摆”“断崖式下跌”等触目惊心的现实成为2020年房地产行业开年的关键词。

至二月，各地针对疫情对房地产市场做出反应，已有六十多个城宣布了各类楼市调控的放松政策，各式各样。

很多城市都在不断试探着政策的底线，以驻马店为例，该市将缴存职工首套房贷款*低首付比例由30%下调为20%。

在政策经过“一日游”之后，随后被省政府约谈，可见在“房住不炒”的大环境下，保持房地产调控政策稳地价稳房价稳预期的基调不可动摇。

海南出手 “房住不炒”镇静剂

最近一个省份，其发布的政策犹如一针镇静剂，霎时间全国房地产市场再次“蒙圈”，这个省份的名字叫海南。

3月7日晚，一个消息破空而来，海南即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

海南也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。

新规，简单说重要的。那就是： 未来新出让土地，全部现房销售 。

多地试点的现房销售

此前，现房销售类似 的政策其实很多城市早就有了 ，政策上并没有太多的让人惊喜的地方，但这次海南全省全面推行的举动却鲜有。

2016年9月

杭州 土拍市场溢价率高达149%，政府出台“土拍溢价率超120%需现房销售”的规定后，并未出现溢价率突破120%的情况。

2017年4月

杭州 政府将溢价率门槛降低为超50%需现房销售，此举未使土拍市场降温。

相反在市场库存持续走低，供不应求的情况下， 现售在一定程度上进一步加剧了市场供应不足，助推房价上涨。

2017年7月

杭州 取消溢价率达50%需现房销售竞价规则。

现房销售 权衡利弊

预售作为我国房地产一直施行的政策早已深入人心，而现房销售则是近几年部分城市刚出台的政策。

当然，现售与预售各有利弊。

大家众所周知的预售弊端大概就是开发商工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

而现售的弊端则是针对房企来说的，现房销售，将是对房企的重新洗牌。

现售无疑对房企提高了门槛，考验来自更是来自方方面面，产品，服务，品牌，资金，运营，操盘……

海南“壮士断腕”

话题再回到海南，刚刚翻越了下海南近两年的调控政策，发现海南一贯制的对于房地产市场的态度就是“ 准、稳、狠 ”。

2018年4月

海南出台一系列调控政策，以“壮士断腕”的决心严控房地产。

2018年6月

海南省物价局、住建厅下发文件，要求商品住宅价格备案后半年内不得调高。

如此力度，海南究竟有何种变化呢？

2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。

2019年海南全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化。

固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

事实上，近年来海南渐已摆脱了对房地产的依赖。

现房销售 是否普遍推广？

至今，房地产业被赋予国民经济支柱产业地位已经持续了17年，那一年，是SARS爆发的2003年。

在此阶段，房地产业的的确确刺激了中国经济的飞速增长。

从GDP总量看，2010-2019年的十年间，房地产与建筑业的增加值占GDP的七分之一，2019年，全国商品房销售额约为16万亿元，占GDP总量的16.2%。

数据来源：CRIC

当然，财政收入和房产经济密不可分。

单从商丘来说，2019年的住宅土地财政便贡献了近70亿元，商丘公共财政预算收入171.71亿元，商丘房地产开发投资334.32亿元；

如实来讲，房地产市场依然是商丘经济贡献的龙头，依靠增量土地创造的财政收入逐渐让商丘沉醉起来，房地产市场成为城市面貌的催化剂。

当然，如此现象不止我们自己，在全国上下遍地都是，我们高度依赖房地产市场的经济“药物”，难以想起“是药三分毒”的警戒。

一旦房地产行业遭受重创，大到GDP总量、城市化进程，小到就业岗位、个人财富积累都将受到震荡。

结语：

蝮蛇螫手，壮士断腕，在如此经济条件下，我们已然看到过度依赖房地产业的弊端，不知我们是否有勇气效仿海南痛下决心。

当然，房地产市场的稳定，关乎经济稳定，也关乎社会稳定。

在此阶段与传统式房产做一决断依然不符合“稳”，与传统房产平稳的渐行渐远。

所以不管是现售还是预售，得应根据不同地区的实际情况来判断，“因城施策”当如是也。

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